Adquirir un inmueble en Uruguay requiere de un proceso transparente y organizado donde el escribano tenga un rol de asesoramiento integral. Por ello, antes de firmar cualquier contrato, así como solicitar la escrituración, es menester revisar cada detalle de la compra.
Siempre se debe hacer una evaluación preventiva que recuerde el capital frente a cualquier cargo oculto o anomalía que pueda existir en el contrato de compraventa. Es necesario ser analista, minucioso y consultar con los expertos si hace falta.
Revisión de los títulos dominiales
La idea es constatar la ausencia de embargos, hipotecas, litigios pendientes, entre otros. Aquí el primer paso se trata de analizar los títulos dominiales por un periodo de unos 30 años. De esa manera, es posible constatar la ausencia de embargos, hipotecas o litigios pendientes sobre la propiedad.
Básicamente, contar con una cadena de transferencias incontestable permite que el adquirente disponga libremente de la propiedad. Esta continuidad documental blinda la titularidad frente a eventuales reclamos de terceros o acciones de antiguos propietarios.
Además, cualquier morosidad administrativa generará retenes económicos imprevistos en la mesa de negociación. El escribano actuará como agente de retención para saldar las deudas pendientes antes de liberar el saldo de precio al vendedor.
Verificaciones físicas, planos y normativa urbanística
Al momento de validar el estado legal de un bien, hace falta realizar una inspección técnica de la infraestructura. Esto puede evitar contingencias administrativas más adelante.
Más allá de los antecedentes notariales, la realidad constructiva de la propiedad debe coincidir estrictamente con los registros oficiales. Para ello se exige el certificado de caracterización urbana firmado por un arquitecto o agrimensor habilitado. Se trata de un documento que detalla la superficie real construida y su antigüedad.
Por esta razón, es conveniente solicitar siempre los planos de mensura actualizados antes de desembolsar la seña inicial. Un plano desactualizado frena el trámite del préstamo hipotecario y puede derivar en inspecciones imprevistas por parte del Banco de Previsión Social (BPS).
Régimen de propiedad horizontal
Si el inmueble está en régimen de propiedad horizontal, se debe revisar el reglamento de copropiedad actual. En ese caso, es necesario asesorarse sobre las áreas de uso exclusivo, por ejemplo, puerta de entrada, ascensores, patios, entre otras. Aquí se deben verificar los gastos comunes de la unidad.
Las expensas adeudadas por el titular anterior constituyen una carga transmisible que afecta la propiedad. Por ello se debe solicitar un certificado de libre deuda que esté firmado por el administrador de la edificación, antes de firmar la escritura.
En estos casos, también es crucial revisar el fondo de reserva de la copropiedad y las actas de las asambleas de propietarios. Así se puede detectar la aprobación de futuras cuotas extraordinarias que se destinan a reparaciones estructurales, lo que evita imprevistos al tomar posesión del bien.
Aspectos previsionales ante el Banco de Previsión Social
Como parte del checklist jurídico, también se debe prestar atención al control de aportes patronales por obras de remodelación o ampliación. Aquí interviene el Banco de Previsión Social, el cual se encarga de fiscalizar la regularización de las construcciones en todo el territorio nacional.
Cuando una propiedad registra mejoras no declaradas, se deben resolver las discrepancias entre los metros declarados en catastro y los que realmente están construidos. Si no se hace, no se obtiene el certificado de regularización de obras.
En diversos casos, el BPS puede expedir un certificado especial que acredita que no se registran adeudos de especie alguna ante el organismo. Esto aplica para establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios, etc.
Es menester pactar cláusulas que cubran estos imprevistos. Son prevenciones que autorizan la retención de fondos de la venta para poder cancelar deudas que se detectan a último momento.
Liquidación impositiva y cierre de la operación
En el tramo final de la compraventa intervienen tributos obligatorios que se deben calcular con precisión en tu presupuesto. El Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales equivale al 2 % del valor catastral fijado para la propiedad.
Cada parte interviniente debe costear su porcentaje respectivo ante la Dirección General Impositiva en el plazo reglamentario. Asimismo, el vendedor deberá liquidar el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) o el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Los aspectos anteriores aseguran que el inmueble se encuentre al día con las obligaciones tributarias. Si hay una falta de pago sobre algún impuesto, el registro de la propiedad no inscribirá el documento otorgado.
Por último, el profesional del derecho debe tramitar las reservas de prioridad para resguardar el negocio de compra mientras se elaboran los textos finales. Consiste en un mecanismo legal con la potestad de congelar la situación jurídica del padrón, impidiendo un embargo.
Una vez efectuada la firma traslativa de dominio, la inscripción en el Registro de la Propiedad perfecciona la adquisición de forma definitiva. Con este checklist formalizado y la asistencia técnica adecuada, una inversión inmobiliaria en Uruguay puede quedar plenamente blindada.